集合住宅ではまれに階下漏水が発生します。階下漏水…怖いイメージを持つ方も多いでしょう。階下漏水とは上の階での水漏れが下まで伝わってしまうことで、上の階にも下の階にも水漏れ被害が発生するのです。大きなトラブルになる可能性もあるため、なるべく避けたいですよね。
今回は当社が実際に修理をしたアパートでの階下漏水について解説します。
アパートの水漏れ（階下漏水）の状況
いつもご利用をいただいている賃貸管理会社さまから階下漏水の対応依頼をいただきました。
階下漏水の状況は、次のとおりです。
３階のお部屋に住む住人から管理会社に連絡が入り、洗面所の天井の電灯（ライト）からポタポタと水滴が落ちて床に水が溜まっていると苦情がありました。
管理会社から、建物の配管図をメールで送ってもらい確認をすると、３階と４階のお部屋の水回り設備は同じ位置にあることがわかりました。水漏れ箇所として考えられたのは、４階の部屋の洗面台、洗濯機置き場、浴室あたりです。これらのどこかから水が漏れていて、その漏れた水が真下の３階の部屋にポタポタ垂れてしまったのでしょう。
４階の住人に電話連絡をしてみると、洗面台、洗濯機置き場、浴室を確認しても、目に見えてわかる範囲は水漏れしていないとのことでした。
目で確認できる範囲で水漏れがないから、「原因不明です」と管理会社にお伝えするわけにはいきません。きちんと原因を特定して、その原因に見合った修理をする必要があります。
【見えない場所での漏水】
水漏れというと、蛇口からチョロチョロ、ポタポタと漏れる印象があるかと思います。蛇口から水が漏れていればすぐにわかりますよね。しかし、水漏れは目に見える範囲で発生するとは限りません。床下で起こることもあり得るのです。屋外で水漏れが生じることもあるでしょう。
見えない箇所での漏水を特定させるのには、まず最初に点検が必要です。点検をして水漏れ箇所を特定してから修理をしますので、もしものことがあればお気軽にご相談ください。
まずは点検をして水漏れ箇所の特定
３階・４階の住人のどちらも在宅している日時を聞いてから、点検に訪問しました。
【なぜ３階・４階住人どちらも在宅している日時なのか】
水漏れの原因は４階にあるだろうと思われます。そのため、ひとまず４階で原因を特定しておけばよいのでは…、わざわざ３階・４階住民が同時に在宅している時間に訪問する必要はないのでは…、と思われるかもしれません。
４階で水を流してみて、３階へ移動し、どこから水が漏れるのかを確認するため、３階・４階同時に点検する必要があるのです。
３階・４階の方に事情を話して都合をつけるのは、難しいこともありますが、今回はスムーズに点検訪問日が決まりました。
点検と修理のために、お客さまの許可を得て、４階の洗濯防水パンや洗面台を取り外していきます。許可を得た上で、洗面台が設置されている床板を開口（穴をあけるということ）してみました。
上の画像が床板を開口している様子です。
開口してみると、床下で水漏れしていることが判明。給湯管と呼ばれるお湯のパイプがあるのですが、今回はこちらから水が漏れていました。
洗面台を取り外して床板を開口してみないとわからない水漏れなので、４階の住人の方が気が付かないのも無理はありません。
原因がわかったので、修理に進みます。
水漏れの修理
現地のアパートから賃貸管理会社の担当者さまに連絡をして、漏水の現状（洗面所の床下で水漏れがあること）と修理費用の見積もりをご案内しました。担当者の方から、すぐにお申込みをしていただけたため、修理を進めることになりました。
なお、通常時の水漏れなど修理をする際は、現地で状況を確認してから管理会社と不動産オーナーさまにお見積りをご案内することもあります。
しかし、今回は階下漏水という緊急時だと判断してその場で修理を進めることにしました。３階にお住まいの方としては、一刻も早く水漏れを何とかしてほしいと思っていたでしょう。４階の住人も、下の階の住民のことを考えて、早く対応したいはずです。管理会社さま、オーナーさまも同様なはずです。トラブルが起きたら、とにかく早く対応したいと思いますよね。
このような状況から、スムーズな対応ができるように、その場で賃貸管理会社の担当者さまに連絡できる手はずを整えておきました。
◆今回事前にお願いしたこと・確認していただいたこと
見積もりが想定範囲内であれば、修理を進めることを事前にオーナーさまに伝えて、承認をもらっておいてほしいことを不動産管理会社の担当者さまにお伝えしておきました。
さらに床板の開口をする必要があり、開口は住むには問題ないものの現状復帰ができない場合があることを事前に不動産管理会社の担当者さまにお伝えしました。
いわゆる根回し作業はスムーズな修理のためにはどうしても必要です。毎回「床板を開口していいですか？」、「オーナーに確認します」、などやり取りをしていると、水漏れ修理工事はいっこうに進まないのです…。
そうしているうちにどんどん水漏れ状況が悪化してしまうこともあるでしょうし、住人の方が次回の修理予定をスムーズに組んでくれるとも限りません。
当社はこのような緊急時の水漏れにもスムーズに対応できるように心がけております。即日対応もしているので、急な水漏れはご相談ください。
４階の部屋では、水漏れしているパイプを取り外して、一部を新しいパイプに交換をしました。経年劣化をしてパイプに穴が開いてそこから水が漏れたようです。
パイプ交換をして修理をしたら終わりではありません。現状復帰工事が必要です。
現状復帰工事
３階の部屋の壁紙には損傷がないようでした。入居者さまに確認したところ、壁は問題ないので修理の必要はないとのお返事がいただけています。
しかし、これは不幸中の幸いと言えるでしょう。水漏れ量が多い場合は、壁の復旧工事（壁を元のきれいな状態に戻すということ）が必要になるのです。
４階の部屋は床板の開口部が、ちょうど洗面台を置いている床板でした。
上の画像の位置関係だと、開口部の床板を貼りなおしても、すぐにわかるような状態です。洗面台を再設置をすることで開口部を隠しました。
当社は、水漏れの修理だけではなく、可能な限り元通りの状態に戻し、なおかつ美しく仕上げるように努めております。
突然の階下漏水の場合もお気軽にご相談ください。すぐにかけつけます。
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