マンションの床に見覚えのないシミが広がったり、フローリングの下から水音が聞こえたりする場合、床下に隠れた給湯管からの漏水が原因であるケースが少なくありません。特に築15年を超えるマンションでは、配管の経年劣化によるピンホール（微小な穴）からの水漏れが発生しやすくなります。本記事では、床下に水がたまる原因から排水作業、給湯管の交換工事、階下漏水時の保険の考え方まで、実務の流れに沿って解説します。
マンション床下に水がたまる原因
特に多いご相談を、代表的な修理事例としてご紹介します。埼玉水道修理サービスにも、さいたま市内の分譲マンションから「リビングのフローリングにじわじわとシミが広がっている」とのご相談をいただきました。
築28年ほどの物件で、二重床構造（コンクリートスラブと床材の間に配管スペースを設ける工法）の床下に給湯管が通されている、よくある構造のお部屋です。点検口を開けて確認したところ、床下の配管スペースに水がたまっていることが判明しました。
マンションの給水・給湯配管は一般的に「先止め式」と呼ばれる方式で、各蛇口の手前まで常時水圧がかかっているため、給水管・給湯管のどちらも、漏水が起きれば止水するまで水が漏れ続けます。
今回は漏れ出ていた水に触れると温かかったこと、給湯器を稼働させたあとに漏れ出る水がさらに温かくなったことから、水温を手がかりに給水管ではなく給湯管が原因だと切り分けができました。漏水箇所は、給湯管の管壁に生じた「ピンホール」と呼ばれる微小な穴でした。
特に古い建物で使われてきた銅管は、水質（軟水や酸性傾向の水）や異種金属との接触、長年の通水による内壁の腐食（孔食）が複合的に絡み合い、20〜30年程度でピンホールが生じることがあります。
なお排水管からの漏水は使用時のみ水が流れる構造上、生活排水を含む独特のにおいを伴うことが多く、常時水が漏れ続ける給水管・給湯管由来の水漏れとは見分けがつきやすくなっています。
床下にたまった水の汲み上げ排水作業
点検口から確認すると、床下の配管スペースに十数センチほどの水がたまっていました。二重床の構造上、水は配管スペース全体に広がりやすく、漏水箇所から離れた点検口からも浸水が確認できることが珍しくありません。
まず止水栓を閉めて漏水を止めたうえで、床下の水位や浸水範囲、床材・下地材への影響を確認し、被害の及ぶ範囲を把握します。そのうえで点検口や配管スペースのすき間から水中ポンプや手動ポンプを差し込み、たまった水を汲み上げて排水します。
床下に水を放置すると、湿気がこもり続けて木部の腐食やカビの発生、フローリングの浮き・膨張につながるおそれがあります。表面が乾いて見えても、配管スペース内部は湿ったままのことが多いため注意が必要です。
放置期間が長引くほど下地材や支持ボルト周辺の劣化が進み、床の強度低下や階下への浸水拡大にもつながるため、早期の排水と原因究明が被害を最小限に抑えるポイントとなります。
穴が空いた給湯管の交換工事
床下の水を排水したあと、給湯管を交換していきます。
穴が開いている箇所を特定するため床面に点検口を造作して、複数の箇所を点検しながら漏水箇所を探す方法もありますが、その場合は復旧費用がかさむばかりではなく、床面に複数の点検口を造作することによって住みずらくなるほか、給湯管の別の箇所に穴があく可能性が高いので漏水を繰り返す危険性を無くすために、今回は全ての給湯管を交換するお申込みをいただきました。
ピンホールは非常に小さいため、初期段階では気付きにくく、床下という見えにくい場所であることもあり発見が遅れがちな点も特徴です。
給湯管の交換は、水道の元栓と給湯器の元栓を閉めたうえで劣化した給湯管を該当区間ごと切り離し、新しい配管に交換します。配管材料には耐食性・耐熱性に優れた架橋ポリエチレン管などが使われることが多く、継手部分はメカニカル継手やワンタッチ継手と呼ばれる専用の金具でしっかりと接続し、止水処理を行います。
周辺の給水管も同時に目視・触診で確認し、他の箇所に同様の劣化が進んでいないかもあわせてチェックします。また、給湯器本体の接続部や配管つなぎ目からの漏水がないかも必ず点検し、給湯器自体の経年劣化が疑われる場合は修理か交換かを判断します。
配管交換後は給湯栓を開けて通水し、接続部からの水漏れがないかを確認しますが、すぐには漏れが表れないケースもあるため、埼玉水道修理サービスでは時間を置いた再点検まで行うことを大切な工程と考えています。
床下の乾燥と防蟻処理
給湯管を交換して漏水が止まっても、それで作業完了とはなりません。床下に残った湿気を十分に取り除かなければ、新たなトラブルの原因になってしまいます。
点検口から送風機などを使い、配管スペース内部の空気を循環させて乾燥させますが、湿気が抜けきるまで数日かかることもあり、床材や下地材の含水率を確認しながら作業日数を調整します。
乾燥が不十分なまま床を戻してしまうと、内部で湿気がこもり続け二次被害が発生する可能性があります。
湿った状態が続くと、床を支える下地材やボルト周辺の木部が腐食したり、カビが発生したりするリスクが高まり、室内の空気環境にも影響しかねません。
また、マンションは鉄筋コンクリート造が中心のため木造住宅ほどシロアリのリスクは高くないと思われがちですが、床材の下地木材が湿気を含み続けると被害の可能性が高まります。そのため必要に応じて防蟻（ぼうぎ）処理を行っておくと安心です。
乾燥・防蟻処理まで行ったうえで、必要に応じて下地材やフローリングの補修・張り替えを行い、二次被害を防ぎます。埼玉水道修理サービスでは、床下という見えない部分までしっかり対応することが、長期的な安心につながると考えています。
階下漏水への対応と損害保険
床下にたまった水が床のすき間や配管の貫通部を伝って階下に流れ込むと、下の階の天井や壁にシミが生じたり、水滴が落ちてきたりする被害が発生することがあります。
天井クロスの変色やたわみ、照明器具の不具合、家具・家電への水滴による損傷など、内装・家財の両面に被害が及ぶこともあり、被害状況の写真記録は後の保険手続きでも重要な資料になります。
漏水が確認された場合は、速やかに管理会社や管理組合へ連絡し、被害箇所の確認や階下住戸への説明を行うのが基本的な対応方法です。原因が専有部分の配管か共用部分かによって、対応する主体や適用される保険が変わります。
なお一般的に、給湯管など専有部分の配管が原因で階下に被害を与えた場合は、加害側が加入する火災保険の特約である個人賠償責任保険で対応するケースが多いとされています。自室が被害を受けた場合は、自身の火災保険の水濡れ補償が対象になることがあります。
ただし経年劣化が原因かどうかなど契約内容によって適用条件は異なるため、詳細は保険会社や管理会社に確認することが肝心です。
床下漏水は放置するほど被害や調整が複雑になりがちなため、異変に気付いた時点で早めにご相談いただくことをおすすめします。埼玉水道修理サービスでは、原因調査から排水、配管交換までを一連の流れで対応し、被害を最小限に抑えるお手伝いをいたします。
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